Open BIM Cost Estimator

Description

Open BIM Cost Estimator a été conçu pour réaliser une estimation automatique des coûts de construction d’un bâtiment, durant les phases préliminaires du projet architectural, de manière simple et pratique, au moyen d’un modèle de calcul rapide, efficace et précis. Ce modèle considère la surface construite, la hauteur du bâtiment et les facteurs typologiques, constructifs, géographiques et socio-économiques.

L’interface utilisateur Open BIM Cost Estimator est divisée en trois onglets correspondant à chacune des phases préliminaires du projet envisagé par l’application:

  • Phase I: Études préliminaires
  • Phase II: Avant projet sommaire
  • Phase III: Avant projet détaillé

Objectif du logiciel

L’objectif du logiciel est l’estimation automatique du coût de construction d’un bâtiment, durant les phases préliminaires du projet architectural, de manière simple et pratique, au moyen d’un modèle de calcul rapide, efficace et précis. Ce modèle considère la surface construite, la hauteur du bâtiment et les facteurs typologiques, constructifs, géographiques et socio-économiques.

Les spécifications de la GSA (General Services Administration) des États-Unis et de l’AIA (American Institute of Architects) indiquent, en fonction de la phase du projet, les tolérances admissibles dans le budget d’un projet, comme résumé dans le tableau suivant :

Phase du projetTolérance (%) selon GSATolérance (%) selon AIA
Études préliminaires1010 – 15
Avant projet sommaire7 – 107,5 – 12,5
Avant projet détaillé5 – 7,55 – 10

En fonction du niveau de définition et de développement du projet (études préliminaires, avant projet sommaire et avant projet détaillé), le calcul du coût de construction est ajusté par conséquent, son niveau de précision est accru. Dans le cas du logiciel, les tolérances suivantes font référence au dépassement du coût initial par rapport au coût final des travaux, à condition que les paramètres initiaux du projet soient maintenus en termes de surfaces, de hauteurs ou de caractéristiques constructives :

Phase du projetTolérance (%)
Open BIM Cost Estimator
Études préliminaires≤ 12
Avant projet sommaire≤ 10
Avant projet détaillé≤ 7

Champ d’application

Le champ d’application du logiciel permet la réalisation d’études pour des projets de logements, de bureaux, d’industries, de lieux culturels, d’hôtels, d’hôpitaux, d’administrations, de sports entre autres, pour différents pays avec leurs régions ou entités fédérales respectives.

Une condition nécessaire pour que le budget s’adapte au marché est la vérification des exigences suivantes :

  • Le système constructif utilisé doit correspondre aux standards de “l’architecture internationale”. Par conséquent, les typologies particulières qui utilisent des systèmes et/ou des matériaux de construction artisanaux, ainsi que des bâtiments particuliers, sont exclues.
  • Le projet de construction doit répondre aux exigences minimales de sécurité, d’habitabilité et de salubrité.
  • Le bâtiment doit disposer de l’infrastructure nécessaire à la construction et les accès doivent être dans un état acceptable.
  • La durée de construction doit être proportionnelle au volume de travail. Un planning trop court ou long implique un écart par rapport au budget.
  • La monnaie du pays doit rester stable et l’inflation contrôlée. Les prix ne peuvent pas s’adapter au marché lorsque le taux d’inflation est élevé et/ou que la devise fluctue.

En aucun cas, l’estimation des coûts de construction proposés par le logiciel ne doit être utilisée pour la sous-traitance des travaux, car elle nécessite une définition plus précise des qualités, des dispositions constructives et des métrés du projet, qui ne peut être obtenue que pendant la phase d’exécution du projet.

Il ne peut pas non plus être utilisé pour des valorisations et des rénovations, car le logiciel ne tient compte que des bâtiments neufs conformes aux standards de construction en vigueur. Dans ce cas, d’autres facteurs entrent en jeu, tels que : l’âge, le degré de conservation et le niveau d’entretien du bâtiment ou l’agressivité de la nature environnante, qui influence la valeur du bâtiment.

Interface de l’utilisateur

L’interface de l’utilisateur de Open BIM Cost Estimator se divise en trois onglets correspondants à chacune des phases préliminaires du projet :

  • Phase I : Études préliminaires
    L’application demande les données géographiques et économiques relatives au site de construction et les données générales du bâtiment. Les résultats obtenus sont le budget d’exécution du projet et le coût de construction par m2.
  • Phase II : Avant projet sommaire
    L’application demande les caractéristiques typologiques du bâtiment et la configuration des niveaux. Les résultats obtenus en plus de ceux indiqués pour la phase I, sont le budget est généré par chapitres accompagnés d’un graphique afin de faciliter la visualisation de l’avancement du budget.
  • Phase III : Avant projet détaillé
    Enfin l’application demande des données plus précises sur les caractéristiques du bâtiment concernant les fondations, la structure, les solutions constructives et les installations. Les résultats obtenus, en plus de ceux indiqués dans la phase II, sont ceux des sous-chapitres inclus dans le budget par chapitres.

Méthodologie utilisée pour le calcul du coût de construction d’un bâtiment

Définition du modèle géométrique et constructif d’un bâtiment

Le logiciel génère en interne un modèle géométrique et constructif du bâtiment, basé sur les données saisies par l’utilisateur et les valeurs par défaut basées sur les recommandations des entités de contrôle et de certification, les solutions constructives sanctionnées par la pratique et par les normes de bonne construction.

Métrés

À partir du modèle géométrique et constructif, le logiciel réalise un métré automatique des unités d’ouvrage impliquées dans le projet, pour chacun des chapitres du budget.

Application des prix

Une fois les métrés déterminées, le logiciel applique les prix correspondants aux différentes unités d’ouvrage composant le projet.

Les prix appliqués sont extraits du Générateur de prix de chaque pays et des régions ou entités fédérales correspondantes.

Ajustement du budget

Afin de déterminer un budget en fonction du marché, le logiciel ajuste les prix en fonction de la localisation géographique, des caractéristiques typologiques, de la période d’exécution des travaux et de la situation du marché de la région.

Facteurs pris en compte pour l’application des prix

Les prix utilisés pour l’élaboration du budget tiennent compte de divers facteurs qui influencent directement ou indirectement le coût final des travaux, regroupés dans :

Facteurs géographiques

Ce sont les facteurs liés à la situation géographique et climatique de la région, intrinsèquement liés aux facteurs socio-économiques qui influent sur les prix et les performances de la main-d’œuvre, parmi lesquels :

  • La densité de population
    Elle influe donc sur l’offre et la demande, sur le prix du marché.
  • Le développement touristique de la région
    Il augmente la demande et le pouvoir d’achat des habitants de la région.
  • L’état et le développement des canaux de communication
    Il influence le coût de la distribution et du transport des matériaux, des biens et des services.

Facteurs socio-économiques

Les facteurs qui dépendent de la situation économique, politique et sociale de chaque région et qui influencent sur les prix des matériaux, de la main d’œuvre et des matériels sont notamment :

  • Le salaire net mensuel dans le secteur de la construction
    Il influe sur le prix de la main d’œuvre.
  • Le salaire minimum interprofessionnel
    Il influe sur le prix de la main d’œuvre.
  • Le revenu national brut par habitant avec la parité de pouvoir d’achat
    Il influe sur les prix en général.
  • Le taux d’inflation
    Il suppose une augmentation continue des prix.
  • Le taux de chômage
    Il reflète la disponibilité de la main-d’œuvre, donc le prix du contrat.
  • La valeur d’échange de la monnaie
    Elle concerne particulièrement les biens et services importés.
  • Les conditions du marché
    C’est une indication de la relation entre l’offre et la demande pour l’acquisition de matériaux, le recrutement de main-d’œuvre et la location de matériel et de machines impliqués dans le processus de construction. Aucune référence n’est faite à l’offre ou à la demande du marché immobilier, sinon à la demande de l’entrepreneur et à la fourniture de matériaux, ainsi qu’au marché du travail.
  • Les importations de biens et services
    Elles influent sur les prix des matériaux d’importation.
  • Le taux de croissance de la production industrielle
    Il reflète la disponibilité de moyens auxiliaires facilitant l’exécution des travaux.
  • L’indice de perception de la corruption
    Il affecte indirectement les prix en général, plus l’indice de corruption est élevé, plus le coût des travaux est élevé.
  • L’indice de développement humain IDH
    C’est un indicateur de la santé, de l’éducation et du niveau économique, qui reflète le degré de compétitivité et de productivité des habitants de la région. Il affecte donc directement la performance et le coût final de la construction.

Les coefficients d’ajustement associés à chaque facteur socio-économique et géographique ont été quantifiés à travers l’étude et l’analyse des données fournies par les sources statistiques d’autorité reconnue, telles que: Banque mondiale, Données Macro Expansion, IndexMundi, Pricesmundi, XE Live Exchange Rates, Commission Européenne.

Facteurs typologiques

  • La surface construite
    Elle affecte à la fois les prix et les rendements de la main d’œuvre.
  • L’utilisation du bâtiment
    Elle implique des solutions constructives et ses propres installations. Par conséquent, elle affecte le coût final du bâtiment.
  • Le nombre de niveaux hors sol
    La hauteur du bâtiment implique des solutions structurelles et constructives plus lourdes, tout en empêchant le déplacement vertical, ce qui implique une perte de rendement.
  • Le nombre de niveaux sous-sol
    La construction de sous-sols est une difficulté supplémentaire qui affecte les coûts d’exécution des travaux, en particulier dans les chapitres des travaux de terrassement et des fondations.
  • La hauteur libre moyenne des niveaux
    Elle influence directement le volume de construction, en particulier dans les chapitres des parois extérieures, des cloisons et des revêtements, et augmente le déplacement vertical qui suppose une perte de rendement.
  • La typologie du bâtiment
    Elle affecte la configuration du niveau et la surface des façades du bâtiment, donc son coût de construction.
  • La complexité de la géométrie de la plante
    Elle influence le coût du bâtiment, car elle implique une perte générale de rendement.
  • Pourcentage d’ouverture dans les façades
    Les ouvertures dans la façade supposent une augmentation de son coût.
  • Le degré de cloisonnement des niveaux
    Il affecte le coût des cloisons, de la menuiserie et des revêtements intérieurs.
  • L’accessibilité
    On considère la difficulté d’accès aux travaux et les possibilités de stocker des matériaux en dehors du site à construire.
  • La topographie de la parcelle
    Elle est quantifiée à partir de l’existence d’inégalités dans la parcelle qui affectent les performances des machines et du travail.
  • Niveau de qualité
    Il est intrinsèquement lié au montant du budget pour l’exécution des travaux. Dans le logiciel, le niveau de qualité de l’ensemble du bâtiment, des solutions constructives et des installations peut être choisi indistinctement.

    Le niveau de qualité est défini en fonction des caractéristiques des matériaux, des équipements et des procédés de construction utilisés lors des travaux, selon les critères suivants :
    • De base
      Ils respectent strictement les réglementations en vigueur. Son coût est inférieur au centile de 30% de l’ensemble des prix du marché.
    • La moitié
      Ils dépassent le minimum prescrit par la réglementation en vigueur et apportent un plus de qualité à l’ensemble du bâtiment. Son coût se situe dans la fourchette définie par les 30 à 70% de l’ensemble des prix du marché.
    • Haute
      Ils dépassent largement les exigences minimales de la réglementation en vigueur et apportent un bonus de qualité significatif à l’ensemble du bâtiment. Son coût est supérieur au centile de 70% de l’ensemble des prix du marché.

Facteurs constructifs

En fonction de l’utilisation choisie, le logiciel définit par défaut les unités d’ouvrage qui composent les différents chapitres du budget :

  • Conditionnement du terrain
  • Fondation
  • Structure
  • Parois extérieures
  • Couverture
  • Cloisonnement
  • Installations
  • Revêtements
  • Signalisation et équipement
  • Gestion de l’environnement, contrôle, sécurité et santé

L’utilisateur peut modifier les options par défaut proposées par le logiciel pour chaque utilisation.

Facteurs climatiques et sismiques

Le logiciel prend en compte également ces autres facteurs qui affectent le budget du bâtiment :

  • Conditions thermiques
    La température extérieure influe sur la conception et le dimensionnement de l’enveloppe et des installations thermiques du bâtiment, en particulier sur le coût de l’isolation et de la menuiserie extérieure.
  • L’intensité du vent
    La pression dynamique du vent conditionne la conception, le dimensionnement et le coût de la structure et de la menuiserie extérieure.
  • Degré d’exposition au vent
    Il a un impact sur le coût de la structure et de la menuiserie extérieure, en particulier dans les bâtiments situés près des falaises, du bord de mer, des terres rurales sans obstacle, entre autres.
  • Risque sismique
    Les actions sismiques influent sur la conception et le dimensionnement des fondations et de la structure, donc sur le coût final du bâtiment.

Résultats, vérifications et documentations justificatives générées

Open BIM Cost Estimator dispose de plusieurs moyens pour visualiser les données évaluées, de sorte que l’utilisateur puisse analyser les résultats de la manière la plus efficace possible en fonction de ses besoins.

Coût de construction du bâtiment

Le budget déterminé par le logiciel correspond au coût de construction du bâtiment, qui comprend le montant total des coûts directs et indirects nécessaires à son exécution, dont les caractéristiques sont les suivantes :

  • Coûts directs
    Les coûts sont directement attribués à l’exécution des unités d’ouvrage du projet, qui comprennent:
    • Les matériaux
    • La machinerie et les équipements
    • La main d’œuvre
    • Moyens auxiliaires ou coûts directs complémentaires, déterminés en tant que pourcentage du coût des composants précédents (matériaux, machines et main d’œuvre).
  • Coûts indirects ou frais du travail
    Ils comprennent les coûts qui ne sont pas directement imputables aux unités d’ouvrage, mais à l’ensemble de ceux-ci: bureaux sur site, entrepôts, ateliers, laboratoires, salaires du personnel technique et du responsable, entre autres.

Le budget pour l’exécution des travaux, les frais généraux et les bénéfices industrielles du contractant correspondant coût du contrat ou au budget de base, ainsi que les taxes, licences, honoraires et autres frais imputables au promoteur, sont exclus.

Coût de construction par m2

Il est défini comme le résultat de la division du montant total du “Coût de construction du bâtiment” par la “Surface totale construite (S)”, exprimée en mètres carrés.

“Surface totale construite (S)” est la zone délimitée par les lignes de périmètre des parois extérieures. 100% de sa surface des niveaux seront pris en compte, ainsi que toutes les avancées, terrasses et les balcons recouverts d’un toit lorsqu’ils sont fermés par des murs, sinon, seulement 50% de sa surface est calculée.

La comparaison du montant total du coût de construction du bâtiment entre deux ouvrages peut être établie au moyen d’un indice ou ratio, appelé dans le cas du logiciel “Coût de la construction par m2“.

Budget par chapitres

Open BIM Cost Estimator permet de visualiser la décomposition du cout de construction d’un bâtiment par chapitres dans les phases II (Avant projet sommaire) et III (Avant projet détaillé). De plus, en phase III, il est possible d’afficher ces chapitres et d’afficher des sous-chapitres.

Pour chaque chapitre ou sous-chapitre, le montant, le coût au m² et son impact sur le coût de construction du bâtiment sont indiqués.

Documentation justificative

Open BIM Cost Estimator permet de générer un document justifiant chacune des phases préliminaires du projet envisagé par l’application. Ce document inclut les données de projet saisies et les résultats du calcul du coût de construction du bâtiment.

Le récapitulatif peut être imprimée directement à partir de l’application et exportée aux formats PDF, DOCX, TXT, HTML et RTF.

Licence d’utilisation

Les permis que la licence de l’utilisateur doit inclure pour travailler avec Open BIM Cost Estimator dépend du budget d’exécution calculé par le logiciel:

  • Jusqu’à 1.000.000 €
    L’utilisation du logiciel est gratuite
  • Jusqu’à 5.000.000 €
    La licence de l’utilisateur doit inclure le permis Open BIM Cost Estimator Pro
  • A partir de 5.000.000 €
    La licence de l’utilisateur doit inclure le permis Open BIM Cost Estimator Expert