A CYPE desenvolveu uma nova ferramenta para os Pré-dimensionadores de medições e orçamentos que realiza um estudo de viabilidade imobiliária de edifícios de habitação. Trata-se do módulo Estudo de viabilidade imobiliária, destinado a determinar a rentabilidade do projecto, obtido através da previsão de vendas, e da estimativa realista dos custos e despesas necessários para a conclusão e entrega em condições do produto imobiliário.
Nas versões anteriores, os Pré-dimensionadores de medições e orçamentos da CYPE geravam orçamentos e medições realistas de edifícios de habitação, com estruturas de capítulos, discriminação de artigos, medições detalhadas, especificação de condições, manutenção decenal e, dependendo do país seleccionado, também era possível gerar um estudo de gestão de resíduos e um plano de controlo de qualidade.
A partir da versão 2014.a, e para todos os países que dispõem dos Pré-dimensionadores de medições e orçamentos (Argentina, Chile, Colômbia, Equador, Espanha, México, Peru, Angola, Brasil, Cabo Verde, Moçambique e Portugal) é possível gerar o estudo de viabilidade imobiliária.
Conhecer e quantificar os factores que determinam a rentabilidade não é um trabalho imediato, é necessário realizar um estudo de mercado dos preços de venda e uma análise pormenorizada dos custos e despesas necessários para realizar a promoção. Neste contexto, antes de realizar um projecto é conveniente dispor de ferramentas que sejam capazes de estimar os custos da construção e as despesas a ele associadas com uma aproximação adequada, com a finalidade de evitar desvios entre a estimativa prévia e os custos reais futuros.
O módulo Estudo de viabilidade imobiliária que a CYPE desenvolveu é uma ferramenta que permite estimar de modo realista os custos de construção e os gastos associados.
Além de todos os dados necessários para gerar o orçamento de execução material que se introduz nas secções do menu lateral dos Pré-dimensionadores de medições e orçamentos que já existiam em versões anteriores, na versão 2014.a, foram implementadas duas novas secções no menu lateral (antes da secção Exportação): Custos de promoção e Demonstração de resultados.
- Custos de promoção
Nesta secção, o utilizador introduz os seguintes dados:- Dados da promoção
- Nome da promoção
- Duração da promoção (meses)
- Aquisição do terreno
Definem-se os custos de aquisição do terreno:- Terreno
- Obras de urbanização exterior pendentes de execução
- Demolição das edificações existentes
- Indemnizações
- Custos de promoção
Os custos de promoção dependem da infraestrutura logística utilizada, da optimização dos recursos disponíveis e da eficiência na gestão, que são factores chave para a estimativa destes custos.
- Dados da promoção
- Notário e registo
Inclui os custos para escriturar e registar o imóvel, assim como os custos de gestão, taxas e impostos associados. - Honorários dos técnicos
Nos custos denominados honorários técnicos, inclui-se todos os derivados da assessoria e assistência técnica. - Licenças e direitos
Inclui os custos das licenças da obra, direitos de fornecimentos, taxas, obrigações e certificados. - Seguros e organismos de controlo externo
Inclui o custo dos seguros do promotor destinados a cobrir os danos materiais ou de caução e, se for o caso, os gastos dos organismos de controlo externo. - Gestão administrativa
Engloba os custos de promoção relativos ao trabalho administrativo, gestão externa de expedientes, assessoria fiscal e contabilística, incluindo os consumíveis, a manutenção e os imprevistos de carácter administrativo. - Outros custos de promoção
Nesta secção são incluídos os custos de difícil previsão, que podem surgir no decurso da promoção. - Demonstração de resultados
- Percentagens de comercialização, financiamento e taxas
- Publicidade e venda
- Tipo de juros financeiro
- Tipo impositivo
- Vendas
Preço de venda por m2 (os valores que aparecem na janela dependem do tipo de habitação seleccionad- Habitação
- Espaço diáfano
- Local comercial
- Arrumo
- Garagem
- Escritórios
- Percentagens de comercialização, financiamento e taxas
Nesta opção, é possível editar os coeficientes de correcção da superfície construída para cada um dos espaços indicados (seleccionando o botão de edição situado junto ao total de vendas).
O programa apresenta no ecrã, na secção Demonstração de resultados os lucros previstos antes e depois de impostos. Nesta secção, pode-se ainda obter o Estudo de viabilidade imobiliária (botão Estudo de viabilidade imobiliária), que se visualiza no ecrã, é possível imprimir ou exportar para um ficheiro em formato texto, HTML, PDF, RTF e DOCX.
Para obter o estudo de viabilidade imobiliária, é necessário que a licença de utilização disponha de permissão para este módulo e para os Pré-dimensionadores de medições e orçamentos correspondente ao tipo de habitação para a qual se pretende obter o estudo (habitação unifamiliar isolada, unifamiliares entre paredes meeiras, multifamiliares isoladas, multifamiliares entre paredes meeiras, em banda isoladas, em banda entre paredes meeiras).
