Introdução de dados e visualização de resultados

No menu lateral dos Pré-dimensionadores de medições e orçamentos encontra-se a secção “Estudo de viabilidade imobiliária” (imediatamente antes da secção “Exportar”). Nesta secção introduzem-se os dados do estudo de viabilidade imobiliária.

O programa inclui uma ajuda (mostrada ao clicar no botão “Ajuda”) que explica o significado dos dados a introduzir em cada um dos diálogos que são ativados ao selecionar os campos da secção “Estudo de viabilidade imobiliária”.

O diálogo que aparece no ecrã quando se seleciona a secção “Estudo de viabilidade imobiliária” está organizado da seguinte forma:

• Dados da promoção
  Indica-se aqui o nome e a duração da promoção.

• Custos e gastos
  São aqui indicados os custos de aquisição do terreno, os custos de construção, os custos de desenvolvimento, os custos de comercialização e de financiamento do edifício a construir. Estes resultados são apresentados no ecrã em botões que devem ser selecionados para introduzir os dados necessários para realizar o seu cálculo.
  • Aquisição do terreno
    Selecionando este botão podem ser introduzidos, caso existam, os gastos relativos a:
    • Terreno
      Ao custo da aquisição do terreno serão adicionados todos os gastos associados à compra do terreno, tais como as comissões dos agentes intervenientes, os custos de escritura e registo, e os impostos e taxas.
    • Obras de urbanização exterior pendentes de execução
      Inclui o custo das obras de urbanização pendentes de execução, que são necessárias para que o projeto disponha da oportuna licença da obra.
    • Demolição das edificações existentes
      Compreende o custo das obras de demolição das construções existentes que supõem um impedimento para a execução do projeto, incluindo, se for o caso, os custos relativos ao projeto de demolição e à direção desta, assim como a correspondente licença da obra.
    • Indemnizações
      Deve-se incluir o montante económico das possíveis indemnizações derivadas dos direitos, servidões e construções existentes no terreno originário.
  • Custo da construção
    • Orçamento de execução material
      • Gastos gerais do contrato
      • Lucro do contrato
    • Total do orçamento de contrato
  • Custos de promoção
    • Notário e registro
      Compreende os custos necessários para escriturar e registar o imóvel, assim como o custo das gestões, taxas e impostos associados.
    • Honorários dos técnicos
      Deve-se incluir todos os custos derivados do assessoramento e assistência técnica, entre os que se deve destacar:
      • O project management
      • O projeto e direção de obras de demolição, se existirem
      • O projeto de edificação
      • A direção da execução e controlo de obra
      • O estudo e coordenação da segurança
      • Os projetos de instalações de eletricidade, climatização, gás, energia solar
      • térmica e infraestrutura de telecomunicações
      • Os projetos de atividades, se for o caso
      • A documentação final de obra
    • Licenças e taxas
      Compreende o custo das licenças da obra, pedidos de ligação, taxas, autorizações e certificados, necessários para a execução do projeto.
    • Seguros e organismos de controlo externos
      Inclui o custo dos seguros a pagar pelo promotor, destinados a cobrir os danos materiais ou de caução e, se for necessário, os gastos dos organismos de controlo externo.
    • Gestão administrativa
      Compreende a parte proporcional dos custos administrativos que correspondem à promoção do projeto, derivados do aluguer e amortização dos escritórios, salários do pessoal administrativo, gestão externa de expedientes, assessoria fiscal e de contabilidade, materiais de escritório e manutenção.
    • Outros custos de promoção
      Neste ponto e incluída uma previsão destinada a cobrir os custos difíceis de prever que podem ser originados durante o decorrer da promoção.
  • Comercialização, financiamento e taxas
    • Publicidade e vendas
      Compreende os gastos relacionados com publicidade em qualquer meio de comunicação e, se for o caso, o aluguer da instalação provisória de vendas e atenção ao público.
    • Taxa de juros
      É um índice, indicado em percentagem, que reflete o custo de financiamento do projeto. O programa calcula os gastos totais de financiamento considerando o seguinte:
      • Os gastos correspondentes ao financiamento da construção do edifício, em função da taxa média de juros e da duração da promoção
      • Os gastos estimados de taxações, comissões de estudo e formalização de empréstimo, seguros associados, taxas notariais e de registo para constituição e cancelação do empréstimo hipotecário, avais e cauções provisórias, expressos como uma percentagem em função do custo da obra
    • Taxa de impostos
      A taxa de impostos para a liquidação dos mesmos e expressa em percentagem, que se aplica à base tributaria em função dos lucros antes de impostos.

• Vendas
  Nesta seção apresenta-se o valor total das vendas. Se clicar sobre este botão abre-se um diálogo no qual se detalha por metro quadrado as vendas correspondentes a:
  • Habitação
    Preço de venda por metro quadrado, correspondente a utilização da habitação com a repercussão dos elementos comuns pertinentes.
  • Espaço habitável sob cobertura
    Preço de venda por metro quadrado, correspondente ao espaço diáfano habitável sob cobertura vinculado à habitação.
  • Local comercial
    Preço unitário de venda, por metro quadrado, dos locais do edifício destinados a uso comercial.
  • Arrumo
    Preço unitário de venda, por metro quadrado, dos locais do edifício destinados a serem usados como arrumos.
  • Garagem
    Preço unitário de venda, por metro quadrado, da zona do edifício destinada a garagem.
  • Escritórios
    Preço unitário de venda, por metro quadrado, da zona do edifício destinada a escritórios.

No final, é incluída uma linha onde são expressas as vendas totais e onde os coeficientes de correção das superfícies construídas podem ser editados selecionando o botão. Os seus valores correspondem ao quociente entre o custo unitário de construção de cada utilização e o custo unitário da habitação. O seu objetivo é homogeneizar os custos de construção independentemente da utilização (habitação, garagem, etc.).

• Demonstração de resultados
  Nesta seção apresentam-se dos resultados calculados:
  
  • Lucro antes de impostos
  • Lucro líquido depois de impostos
  Inclui-se ainda o botão "Estudo de viabilidade imobiliária" cuja seleção permite gerar o documento Estudo de viabilidade imobiliária (ver ponto seguinte).

Uma vez que os Geradores de orçamentos otimizam os orçamentos e as medições geradas pelos Pré-dimensionadores de medições e orçamentos, o Estudo de viabilidade imobiliária gerado pelos Geradores de orçamentos é ajustado com precisão às disposições construtivas, as características técnicas e as qualidade de cada elemento do edifício em estudo.

A geração do Estudo de viabilidade imobiliária nos Geradores de orçamentos pode ser selecionada na seção "Listagens". Una vez selecionado o botão "Estudo de viabilidade imobiliária" nessa secção, o funcionamento do módulo "Estudo de viabilidade imobiliária" é o mesmo que nos Pré-dimensionadores de medições e orçamentos, que pode ser consultado na seção anterior.