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Pré-dimensionadores de medições e orçamentos
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Pré-dimensionadores de medições e orçamentos

Estudo de viabilidade imobiliária (novo módulo)

A CYPE desenvolveu uma nova ferramenta para os Pré-dimensionadores de medições e orçamentos que realiza um estudo de viabilidade imobiliária de edifícios de habitação. Trata-se do módulo Estudo de viabilidade imobiliária, destinado a determinar a rentabilidade do projecto, obtido através da previsão de vendas, e da estimativa realista dos custos e despesas necessários para a conclusão e entrega em condições do produto imobiliário.

Nas versões anteriores, os Pré-dimensionadores de medições e orçamentos da CYPE geravam orçamentos e medições realistas de edifícios de habitação, com estruturas de capítulos, discriminação de artigos, medições detalhadas, especificação de condições, manutenção decenal e, dependendo do país seleccionado, também era possível gerar um estudo de gestão de resíduos e um plano de controlo de qualidade.

A partir da versão 2014.a, e para todos os países que dispõem dos Pré-dimensionadores de medições e orçamentos (Argentina, Chile, Colômbia, Equador, Espanha, México, Peru, Angola, Brasil, Cabo Verde, Moçambique e Portugal) é possível gerar o estudo de viabilidade imobiliária.

Conhecer e quantificar os factores que determinam a rentabilidade não é um trabalho imediato, é necessário realizar um estudo de mercado dos preços de venda e uma análise pormenorizada dos custos e despesas necessários para realizar a promoção. Neste contexto, antes de realizar um projecto é conveniente dispor de ferramentas que sejam capazes de estimar os custos da construção e as despesas a ele associadas com uma aproximação adequada, com a finalidade de evitar desvios entre a estimativa prévia e os custos reais futuros.

O módulo Estudo de viabilidade imobiliária que a CYPE desenvolveu é uma ferramenta que permite estimar de modo realista os custos de construção e os gastos associados.

Além de todos os dados necessários para gerar o orçamento de execução material que se introduz nas secções do menu lateral dos Pré-dimensionadores de medições e orçamentos que já existiam em versões anteriores, na versão 2014.a, foram implementadas duas novas secções no menu lateral (antes da secção Exportação): Custos de promoção e Demonstração de resultados.

Custos de promoção
Nesta secção, o utilizador introduz os seguintes dados:
- Dados da promoção
  - Nome da promoção
  - Duração da promoção (meses)
- Aquisição do terreno
  Definem-se os custos de aquisição do terreno:
  - Terreno
  - Obras de urbanização exterior pendentes de execução
  - Demolição das edificações existentes
  - Indemnizações
- Custos de promoção
  Os custos de promoção dependem da infraestrutura logística utilizada, da optimização dos recursos disponíveis e da eficiência na gestão, que são factores chave para a estimativa destes custos.
Notário e registo
Inclui os custos para escriturar e registar o imóvel, assim como os custos de gestão, taxas e impostos associados.
Honorários dos técnicos
Nos custos denominados honorários técnicos, inclui-se todos os derivados da assessoria e assistência técnica.
Licenças e direitos
Inclui os custos das licenças da obra, direitos de fornecimentos, taxas, obrigações e certificados.
Seguros e organismos de controlo externo
Inclui o custo dos seguros do promotor destinados a cobrir os danos materiais ou de caução e, se for o caso, os gastos dos organismos de controlo externo.
Gestão administrativa
Engloba os custos de promoção relativos ao trabalho administrativo, gestão externa de expedientes, assessoria fiscal e contabilística, incluindo os consumíveis, a manutenção e os imprevistos de carácter administrativo.
Outros custos de promoção
Nesta secção são incluídos os custos de difícil previsão, que podem surgir no decurso da promoção.
Demonstração de resultados
- Percentagens de comercialização, financiamento e taxas
  - Publicidade e venda
  - Tipo de juros financeiro
  - Tipo impositivo
- Vendas
  Preço de venda por m2 (os valores que aparecem na janela dependem do tipo de habitação seleccionad
  - Habitação
  - Espaço diáfano
  - Local comercial
  - Arrumo
  - Garagem
  - Escritórios

Nesta opção, é possível editar os coeficientes de correcção da superfície construída para cada um dos espaços indicados (seleccionando o botão de edição situado junto ao total de vendas).

O programa apresenta no ecrã, na secção Demonstração de resultados os lucros previstos antes e depois de impostos. Nesta secção, pode-se ainda obter o Estudo de viabilidade imobiliária (botão Estudo de viabilidade imobiliária), que se visualiza no ecrã, é possível imprimir ou exportar para um ficheiro em formato texto, HTML, PDF, RTF e DOCX.

Para obter o estudo de viabilidade imobiliária, é necessário que a licença de utilização disponha de permissão para este módulo e para os Pré-dimensionadores de medições e orçamentos correspondente ao tipo de habitação para a qual se pretende obter o estudo (habitação unifamiliar isolada, unifamiliares entre paredes meeiras, multifamiliares isoladas, multifamiliares entre paredes meeiras, em banda isoladas, em banda entre paredes meeiras).

Pré-dimensionadores para Argentina, Brasil, Colômbia, Equador, México, Peru, Angola, Cabo Verde e Moçambique (Gestão)

Em versões anteriores, o CYPE incluía Pré-dimensionadores para Espanha e Portugal. Na versão 2013.e, foram adicionados Argentina, Brasil, Colômbia, Equador, México, Peru, Angola, Cabo Verde e Moçambique.

Os Pré-dimensionadores da CYPE são programas informáticos que geram orçamentos e medições de edifícios com estrutura de capítulos, artigos compostos e medição detalhada que podem ser exportados para o Arquimedes ou qualquer outro programa de medições e orçamentos através do formato FIEBDC-3.
O CYPE dispõe dos seguintes Pré-dimensionadores para cada um dos países indicados:

Pré-dimensionador para habitações unifamiliares isoladas
Pré-dimensionador para habitações unifamiliares entre paredes meeiras
Pré-dimensionador para edifício multifamiliar isolado
Pré-dimensionador para edifício multifamiliar entre paredes meeiras
Predimensionador para habitações em banda isoladas
Predimensionador para habitações em banda entre paredes meeiras

Cada um dos Pré-dimensionadores solicita o mínimo número de dados para definir os artigos correspondentes do Gerador de preços e assim obter uma aproximação das medições e conseguir um orçamento realista (ajustado ao mercado).
Os Pré-dimensionadores podem seleccionar-se no menu geral de programas CYPE (grupo de Gestão). Uma vez executado o programa utiliza o Gerador de preços correspondente ao país seleccionado pelo utilizador. Os países que se podem seleccionar dependem do idioma de instalação:

Quando foi instalado em castelhano, catalão ou galego, os países disponíveis são: Argentina, Brasil, Colômbia, Equador, Espanha, México e Peru.
Quando foi instalado em castelhano para a Argentina ou México os países disponíveis são: Argentina, Brasil, Colômbia, Equador, México e Peru.
Quando foi instalado em português os países disponíveis são: Angola, Brasil, Cabo Verde, Moçambique e Portugal.
Quando foi instalado em português para o Brasil só estão disponíveis os Pré-dimensionadores do Brasil.

Na página Prédimensionadores dispõe de mais informação sobre estes programas da CYPE.

Melhorias. Pré-dimensionadores e Geradores de orçamentos

Percentagem do IVA
Foi modificado o valor da percentagem de IVA em Portugal Continental para 21% e para 15% para os Açores e Madeira.

Melhorias. Pré-dimensionadores e Geradores de orçamentos

Adaptação aos novos artigos de telecomunicações.
As estimativas de custo apresentadas por estes programas correspondem agora a instalações que cumprem as prescrições e especificações técnicas do Manual ITED - 2º Edição.

Melhorias. Pré-dimensionadores

Medição. Foram optimizadas as medições geradas pelos programas.

Manutenção decenal - Custos e calendário de manutenção a 10 anos (Novo módulo)

O módulo de Manutenção decenal da CYPE permite que os seus programas de gestão de obra gerem automaticamente o Calendário de manutenção e a Quantificação do custo de manutenção decenal do edifício (Gerador de preços, Pré-dimensionadores, Geradores de orçamentos e Arquimedes).

O Calendário de manutenção do edifício contém a relação e a periodicidade das operações de manutenção preventiva que devem ser realizadas para assegurar a sua correcta funcionalidade, minimizar o deterioramento dos seus elementos e instalações, e prolongar, na medida do possível, a sua vida útil.

A Quantificação do custo de manutenção decenal de um edifício é uma valorização do montante económico previsto para a manutenção do edifício nos primeiros dez anos após a sua construção, atendendo às operações de manutenção contidas no calendário de manutenção.

Em Manutenção decenal da CYPE. Calendário de manutenção e Quantificação do custo de manutenção decenal do edifício pode encontrar informação detalhada sobre o funcionamento deste módulo comum ao Gerador de preços, Pré-dimensionadores, Geradores de orçamentos e Arquimedes.

Melhorias. Pré-dimensionadores

Melhoria em instalações. Foi incluída a opção Gás natural na secção de Instalações. A sua activação implica que o orçamento gerado inclua a instalação de gás natural do edifício preparada para um aparelho de cocção, e outro misto de aquecimento e A.Q.S. por habitação. Se na mesma secção não for activada a opção Aquecimento, a instalação de gás natural orçamentada inclui um aparelho de cocção e outros de produção de A.Q.S. por habitação.

Melhorias. Pré-dimensionadores e Geradores de orçamentos

Caderno de encargos. Os Cadernos de encargos criados a partir dos orçamentos gerados pelos Pré-dimensionadores ou pelos Geradores de orçamentos incluem as Especificações sobre os materiais utilizados na obra, graças à implementação desta secção do caderno de encargos no Gerador de preços.
Melhoria no total do orçamento. Na secção OEM (onde se apresenta o orçamento) aparece agora separado dos restantes capítulos, no caso de existir, o capítulo Infra-estruturas no logradouro. Desta forma apresenta-se, por um lado o orçamento correspondente à edificação, e por outro, o orçamento total incluindo o capítulo de Infra-estruturas no logradouro.

Melhorias. Pré-dimensionadores

Foram implementadas melhorias que implicam uma maior precisão nos resultados obtidos com determinadas combinações de parâmetros seleccionados pelo utilizador.

Melhorias. Pré-dimensionadores e Gerador de orçamentos

Foram implementadas melhorias que proporcionam uma maior precisão nos resultados obtidos com determinadas combinações de parâmetros seleccionados pelo utilizador.

Gerador de cadernos de encargos

O módulo Gerador de caderno de encargos da CYPE Ingenieros redige, de modo automático, o Caderno de encargos. Pode utilizar-se o módulo nos seguintes programas:

Arquimedes e Arquimedes e Controle de obra (com a Ligação ao Gerador de preços)
Pré-dimensionadores
Geradores de orçamentos

Estrutura do Caderno de encargos

O Gerador de preços inclui na versão 2008.1 o Caderno de encargos com as seguintes secções:

Condições administrativas
- Cláusulas gerais
- Cláusulas complementares
Condições técnicas
- Especificações sobre os materiais
- Especificações sobre a execução dos trabalhos
- Especificações sobre verificações sobre o edifício finalizado

Modo de funcionamento do Gerador de Caderno de encargos

A informação do Caderno de encargos está disponível para consulta no Gerador de preços, seleccionando a nova secção Caderno de encargos, situada no menu em árvore localizado à esquerda.

As especificações sobre a execução dos trabalhos podem visualizar-se no Gerador de preços a partir de duas secções diferentes:

A partir da secção Preços compostos do menu árvore. Quando nesta secção se selecciona um artigo aparecem dois separadores: Preço composto e Condições técnicas, situados na zona onde se descreve a unidade de obra e a sua composição. Se o artigo seleccionado não possui Condições técnicas o separador não aparecerá.
A partir da secção Caderno de encargos. A secção Especificações sobre a execução dos trabalhos contém todos os artigos que possuem Condições técnicas. Os artigos apresentam-se da mesma forma que na secção Preços compostos. Quando aqui se seleccione um artigo poderão ver-se também as secções Condições técnicas e Preço composto.

Os programas da CYPE Ingenieros que podem gerar automaticamente Cadernos de encargos, graças ao novo módulo Gerador de Caderno de encargos são: Arquimedes, Pré-dimensionadores e Geradores de orçamentos.

No Arquimedes, quando o utilizador importa um artigo do Gerador de preços para o orçamento as especificações gerais e especiais do Caderno de encargos importam-se em conjunto com o artigo seleccionado, sem que o utilizador realize nenhuma operação adicional. A partir do Arquimedes o utilizador poderá imprimir o Caderno de encargos completo.

Da mesma forma os orçamentos gerados pelos Pré-dimensionadores e pelos Geradores de orçamentos incluem o Caderno de encargos quando exportam o orçamento para o Arquimedes.

Para que o Arquimedes, os Pré-dimensionadores ou os Geradores de orçamentos gerem o Caderno de encargos, é necessário que disponham do módulo Gerador de Caderno de encargos. No Arquimedes necessita ainda do módulo de Ligação ao Gerador de preços.

Com o módulo Gerador de Caderno de encargos, é mais fácil imprimir o Caderno de encargos a partir do Arquimedes – não é necessário realizar outras operações para além da importação dos artigos do Gerador de preços.

A informação contida no Gerador de preços é de livre acesso, assim,poderá consultá-la e utilizá-la esporadicamente nos seus projectos utilizando as funções Copiar e Colar do Windows.

Caderno de encargos (novo módulo)

Versão provisória do novo módulo de Caderno de encargos

Esta versão não se encontra ainda validada para a versão Portuguesa.

A versão provisória do módulo de Caderno de encargos está implementada no Gerador de preços e permite consultar Condições Administrativas e Condições Técnicas. O módulo está também implementado nos Pré-dimensionadores, Geradores de orçamentos e Arquimedes, no entanto, não será ainda disponibilizada a licença que permite a impressão do Caderno de encargos.

As Condições Administrativas terão como objectivo fixar os critérios da relação que se estabelecerá entre os vários agentes que intervêm numa obra e estão preparadas, essencialmente, para obras privadas.

As Condições Técnicas estarão disponíveis para todos os artigos do Gerador de preços. Incluirão indicações das condições para a execução dos trabalhos, as verificações e controlos a realizar para comprovar a sua conformidade com o indicado no projecto.

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