CYPE Cost Estimator

Objetivo do programa

O objetivo do programa é realizar de forma automática a estimativa do orçamento de uma obra de um edifício, durante as fases preliminares do projeto arquitetônico, de forma simples e prática, através de um modelo de cálculo rápido, eficiente e preciso, contemplando a superfície construída, a altura do edifício, os fatores tipológicos, construtivos, geográficos e socioeconómicos.

As especificações da GSA (General Services Administration) dos Estados Unidos e AIA (American Institute of Architects), indicam em função da fase do projeto, as tolerâncias admissíveis no orçamento de uma obra, como se resume na seguinte tabela:

Fase de projeto	Tolerância (%) segundo GSA	Tolerância (%) segundo AIA
Estudos prévios	10	10-15
Anteprojeto	7-10	7,5-12,5
Projeto básico	5-7,5	5-10

Em função do nível de definição e desenvolvimento do projeto (estudos prévios, anteprojeto e projeto básico), vai-se ajustando o cálculo do orçamento da obra, ou seja, aumenta-se o nível de precisão. No caso do programa, as tolerâncias referidas ao desvio do orçamento inicial relativamente ao custo final da obra, sempre que se mantenham os parâmetros iniciais do projeto quanto a superfícies, alturas ou características construtivas resumem-se na seguinte tabela:

Fase de projeto	Tolerância (%) Open BIM Cost Estimator
Estudos prévios	≤ 12
Anteprojeto	≤ 10
Projeto básico	≤ 7

Âmbito de aplicação

O âmbito de aplicação do programa, abrange os edifícios de habitação, de escritórios, industriais, para eventos culturais, hoteleiros, hospitalares, administrativos e desportivos, entre outros, para diferentes países com as suas respetivas províncias, municípios ou entidades federais.

Uma condição necessária para que o orçamento se ajuste ao mercado é o cumprimento dos seguintes requisitos:

• O sistema construtivo utilizado tem de corresponder com os standards da “arquitetura internacional”, portanto, ficam excluídas as tipologias peculiares que utilizem sistemas e/ou materiais de construção artesanal, assim como os edifícios singulares.
• O projeto do edifício deve cumprir os requisitos mínimos de segurança, habitabilidade e salubridade.
• O edifício deve dispor da infraestrutura necessária para a execução das obras e acessos num estado aceitável.
• O prazo de execução deve estar de acordo com o volume da obra. Um prazo excessivamente reduzido ou dilatado, supõe um desvio do orçamento.
• A moeda do país deve manter-se estável e a inflação controlada. Os preços não podem ajustar-se ao mercado quando a taxa de inflação é alta e/ou a moeda é flutuante.

Em nenhum caso deve utilizar-se a estimativa dos custos de construção que oferece o programa para a contratação da obra, visto que se requer uma maior definição das qualidades, disposições construtivas e medições do projeto, que somente podem obter-se na fase do projeto de execução.

Também não deve ser utilizada para valorizações e taxações, já que o programa só contempla edifícios de obra nova com standards atuais de construção, para além disso nestes casos, intervêm outros fatores como: a antiguidade, o grau de conservação e o nível de manutenção do edifício ou a agressividade ambiental da envolvente, que influenciam no valor do edifício.

Interface do utilizador

A interface do utilizador do CYPE Cost Estimator divide-se em três separadores correspondentes a cada uma das fases preliminares do projeto contempladas pela aplicação:

• Fase I: Estudos prévios
  A aplicação solicita os dados geográficos e económicos relativos à localização da obra e os dados gerais do edifício. Como saída de resultados, mostra-se o valor do orçamento da obra e o custo de construção por m2.
• Fase II: Anteprojeto
  A aplicação solicita as características tipológicas do edifício e a configuração das plantas. Como saída de resultados, para além do indicado na fase I, gera-se o orçamento por capítulos juntamente com um gráfico com o propósito de facilitar a visualização do orçamento.
• Fase III: Projeto básico
  Por último, a aplicação solicita dados mais precisos sobre as características do edifício nomeadamente a fundação, a estrutura, as soluções construtivas e as instalações. Como saída de resultados, além do indicado na fase II, incluem-se subcapítulos no orçamento por capítulos.

Metodologia utilizada para o cálculo do orçamento do edifício

Definição do modelo geométrico e construtivo do edifício

O programa gera internamente um modelo geométrico e construtivo do edifício, a partir dos dados introduzidos pelo utilizador e pelos valores por defeito baseados nas recomendações das entidades de controlo e garantia, as soluções construtivas sancionadas pela prática e pelas normas da boa construção.

Medições

A partir do modelo geométrico e construtivo, o programa calcula uma medição automática das unidades de obra que intervêm no projeto, para cada um dos capítulos do orçamento.

Aplicação de preços

Uma vez determinadas as medições, o programa aplica os preços correspondentes às distintas unidades de obra que compõem o projeto.

Os preços aplicados são extraídos da correspondente entidade federal ou província do Gerador de preços de cada país.

Ajuste do orçamento

Com o fim de determinar um orçamento de acordo com o mercado, o programa ajusta os preços em função da localização geográfica, das características tipológicas, do prazo de execução da obra e da situação do mercado da zona.

Fatores contemplados na aplicação dos preços

Os preços utilizados na elaboração do orçamento consideram diversos fatores que influenciam de forma direta ou indireta o custo final da obra, agrupando-se em:

• Geográficos
• Socioeconómicos
• Tipológicos
• Construtivos
• Climáticos e sísmicos

Fatores geográficos

São aqueles fatores relacionados com a situação geográfica e climática da zona, intrinsecamente ligados aos fatores socioeconómicos que afetam os preços e rendimentos da mão de obra, entre os quais cabe destacar:

• A densidade da população
  Influencia na oferta e na procura, portanto, no preço de mercado.
• O desenvolvimento turístico da zona
  Incrementa a necessidade e o poder de compra dos habitantes da zona.
• O estado e desenvolvimento das vias de comunicação
  Influencia no custo de distribuição e transporte de materiais, bens e serviços.

Fatores socioeconómicos

São aqueles fatores que dependem da situação económica, política e social de cada zona, que influenciam no preço dos materiais, mão de obra e maquinaria, entre os quais destacam-se:

• O salário líquido mensal no sector da construção
  Influencia o preço da mão de obra.
• O salário mínimo
  Influencia o preço da mão de obra.
• O rendimento nacional bruto per capita com paridade de poder de compra
  Influencia os preços em geral.
• A taxa de inflação
  Supõe um incremento continuado dos preços.
• A taxa de desemprego
  Reflete a disponibilidade da mão de obra, portanto, o preço de contratação.
• O valor de câmbio da moeda
  Afeta particularmente os bens e serviços de importação.
• As condições de mercado
  É um indicativo da relação entre a oferta e a necessidade na aquisição dos materiais, da contratação da mão de obra e o aluguer do equipamento e da maquinaria que intervém no processo construtivo. Não se faz referência à oferta ou à necessidade do mercado imobiliário, se no a la demanda por parte do contratista e a oferta de materiais, assim como ao mercado de trabalho.
• As importações de bens e serviços
  Influencia os preços dos materiais de importação.
• A taxa de crescimento da produção industrial
  Reflete a disponibilidade de meios auxiliares que facilitam a execução das obras.
• O índice de perceção de corrupção
  Afeta indiretamente os preços em geral, maior índice de corrupção maior custo das obras.
• O índice de desenvolvimento humano IDH
  É um indicador da saúde, educação e nível económico, que reflete o grau de competitividade e produtividade dos habitantes da zona, pelo que influencia diretamente o rendimento e custo final da construção.

Os coeficientes de ajuste associados a cada fator socioeconómico e geográfico, foram quantificados através do estudo e análise dos dados fornecidos por fontes estatísticas de autoridades reconhecidas, tais como: Banco Mundial, Datos Macro Expansión, IndexMundi, Preciosmundi, XE Live Exchange Rates e Comissão Europeia.

Fatores tipológicos

• A superfície construída
  Afeta tanto os preços como os rendimentos da mão de obra.
• A utilização do edifício
  Afecta soluções construtivas e instalações próprias, portanto, tem influência sobre o custo final do edifício.
• O número de pisos sobre a rasante
  A altura do edifício implica soluções estruturais e construtivas mais gravosas, que ao mesmo tempo dificultam o deslocamento vertical, o que implica uma perda de rendimento.
• O número de pisos abaixo da rasante
  A construção de caves supõe uma dificuldade acrescida que afeta os custos de execução da obra, especialmente nos capítulos de movimentos de terras e fundação.
• Altura livre média entre pisos
  Influencia diretamente no volume de construção, especialmente nos capítulos de paredes exteriores, interiores e revestimentos, por outro lado, incrementa o deslocamento vertical que supõe uma perda de rendimento.
• A tipologia do edifício
  Afeta a configuração da planta e a superfície de fachadas do edifício, portanto, o seu custo de construção.
• A complexidade da geometria da planta
  Influencia o custo do edifício, já que implica uma perda geral de rendimento.
• Percentagem de vãos em fachadas
  As aberturas da fachada supõem um incremento do seu custo.
• O grau de compartimentação dos pisos
  Afeta o custo das divisões, caixilharias e revestimentos interiores.
• A acessibilidade
  Considera-se a dificuldade de acesso à obra e as possibilidades de armazenamento de materiais fora da parcela a edificar.
• A topografia da parcela
  Quantifica a dificuldade que supõe a existência de desníveis dentro da parcela que afetam o rendimento da maquinaria e mão de obra.
• Nível de qualidade
  Está intrinsecamente ligado à importância do orçamento de execução da obra. No programa pode-se selecionar indistintamente o nível de qualidade do conjunto do edifício, das soluções construtivas e das instalações.
  
  O nível de qualidade define-se em função das características dos materiais, equipamentos e processos construtivos utilizados na obra, segundo o seguinte critério:
  
  • Básico
    Cumprem estritamente as normas em vigor. O seu custo fica abaixo 30% do conjunto de preços de mercado.
  • Médio
    Superam os mínimos prescritos pelas normas em vigor, acrescentando alguma qualidade ao edifício. O seu custo situa-se dentro do intervalo definido pelas percentagens 30 - 70% do conjunto de preços de mercado.
  • Alto
    Superam folgadamente os mínimos prescritos pelas normas em vigor acrescentando qualidade ao edifício. O seu custo está acima da percentagem 70% do conjunto de preços de mercado.

Fatores construtivos

Em função da utilização selecionada, o programa define por defeito as unidades de obra que compõem os distintos capítulos do orçamento:

• Acondicionamento do terreno
• Fundação
• Estrutura
• Paredes exteriores
• Cobertura
• Paredes divisórias
• Instalações
• Revestimentos
• Sinalização e equipamento
• Gestão ambiental, controlo, segurança e saúde

O utilizador pode modificar as opções por defeito que o programa permite para cada utilização.

Fatores climáticos e sísmicos

O programa também contempla outros fatores que afetam o orçamento do edifício:

• Condições térmicas
  A temperatura exterior influencia no dimensionamento da envolvente e instalações térmicas do edifício, em particular, no custo do isolamento e da caixilharia exterior.
• Intensidade do vento
  A pressão dinâmica do vento condiciona o desenho, dimensionamento e custo da estrutura e da caixilharia exterior.
• Grau de exposição ao vento
  Tem repercussão sobre o custo da estrutura e da caixilharia exterior, especialmente nos edifícios situados próximos de escarpas, junto ao mar, terrenos rurais sem obstáculos, entre outros.
• Risco sísmico
  As ações sísmicas influenciam no desenho e dimensionamento da fundação e da estrutura, portanto, afetam o custo final do edifício.

Resultados, verificações e documentação justificativa

CYPE Cost Estimator dispõe de várias formas de visualizar os valores das magnitudes, de forma que o utilizador possa analisar os resultados de modo mais eficiente em função das suas necessidades.

Orçamento da obra

O orçamento determinado pelo programa corresponde ao orçamento da obra, que inclui a importância total dos custos diretos e indiretos necessários para a sua execução, sendo:

• Custos diretos
  São aqueles custos atribuíveis diretamente à execução de unidades de obra do projeto, compostos por:
  
  • Os materiais
  • A maquinaria e equipamentos
  • A mão de obra
  • Os meios auxiliares ou custos diretos complementares, determinados como percentagem do custo dos componentes anteriores (materiais, maquinaria e mão de obra).
• Custos indiretos ou gastos da obra
  Compreendem os custos que não são atribuíveis diretamente a unidades de obra, mas sim ao conjunto da mesma: Instalações de escritórios perto do local da obra, armazéns, cantinas, laboratórios, salários de pessoal técnico e de encarregados, entre outros.

Ficam excluídos do orçamento da obra os gastos gerais e o lucro do empreiteiro, que correspondem ao orçamento de contrato ou venda, assim como impostos, licenças, honorários de técnicos e outros gastos atribuíveis ao promotor.

Custo de construção por m²

Define-se como o resultado da divisão da importância total do "Orçamento da obra" pela "Superfície total construída (S)", expressa em metros quadrados.

Entende-se por "Superfície total construída (S)", a área delimitada pelas linhas perimetrais das paredes exteriores e no seu caso, pelos eixos das meeiras. Será contabilizada a 100% da sua superfície em planta, todos os corpos em consola, terraços e varandas cobertas, quando fechadas lateralmente por paredes, caso contrário, contabilizam-se unicamente a 50% da sua superfície.

A comparação da importância total do orçamento da obra entre dois edifícios, pode-se estabelecer através de um índice ou rácio, que no caso do programa se denomina "Custo de construção por m²".

Orçamento por capítulos

CYPE Cost Estimator permite visualizar a composição do orçamento da obra por capítulos nas fases II (Anteprojeto) e III (Projeto básico). Adicionalmente, na fase III é possível desdobrar esses capítulos e mostrar subcapítulos.

Para cada capítulo ou subcapítulo indica-se a importância, o custo por m² e o seu impacto sobre o orçamento da obra.

Documentação justificativa

CYPE Cost Estimator permite gerar um documento justificativo de cada uma das fases preliminares do projeto contempladas pela aplicação. Esse documento inclui os dados do projeto introduzidos e os resultados do cálculo do orçamento da obra.

A listagem pode imprimir-se diretamente a partir da aplicação e exportar-se para os formatos PDF, DOCX, TXT, HTML e RTF.

Licença de utilização

Os códigos que deve incluir a licença de utilização para trabalhar com "CYPE Cost Estimator" dependem do valor do orçamento de execução calculado pelo programa:

• Até 1.000.000 €
  A utilização do programa é gratuita.
• Até 5.000.000 €
  A licença de utilização deve incluir o código CYPE Cost Estimator Pro.
• A partir de 5.000.000 €
  A licença de utilização deve incluir o código CYPE Cost Estimator Expert.