Introducción de datos y visualización de resultados

En el menú lateral de los Predimensionadores de mediciones y presupuestos se encuentra el apartado "Estudio de viabilidad inmobiliaria" (justo antes del apartado "Exportación"). En este apartado se introducen datos exclusivos del estudio de viabilidad inmobiliaria.

El programa incluye una ayuda (se muestra pulsando el botón "Ayuda") que especifica el significado de los datos que se deben introducir en cada uno de los diálogos que se activan al seleccionar los campos del apartado "Estudio de viabilidad inmobiliaria".

El diálogo que aparece en pantalla cuando se selecciona el apartado "Estudio de viabilidad inmobiliaria" se organiza del siguiente modo:

• Datos de la promoción
  Aquí se indica el nombre y la duración de la promoción.

• Costes y gastos
  Aquí se indican los gastos de adquisición del terreno, el coste de la construcción, los costes de promoción, y los costes de comercialización y financiación del edificio que se desea construir. Estos resultados aparecen en pantalla sobre unos botones que se han de seleccionar para introducir los datos necesarios para proceder a su cálculo.
  • Adquisición del terreno
    Seleccionando este botón se pueden introducir, si existen, los gastos correspondientes a:
    • Adquisición de la parcela
      Al coste de adquisición del terreno se le añadirán todos los gastos asociados a la compra del solar, tales como las comisiones de los agentes intervinientes, los costes de escritura y registro, y los impuestos y tasas.
    • Obras de urbanización exterior pendientes de ejecución
      Incluye el coste de aquellas obras de urbanización pendientes de ejecución que son necesarias para que el proyecto disponga de la oportuna licencia de obra.
    • Demolición de edificaciones existentes
      Comprende el coste de las obras de demolición de aquellas construcciones existentes que suponen un impedimento para la ejecución del proyecto, incluyendo, en su caso, los costes relativos al proyecto de demolición y a la dirección de la obra, así como la correspondiente licencia de obra.
    • Indemnizaciones
      Se debe incluir el montante económico de las posibles indemnizaciones derivadas de los derechos, servidumbres y construcciones existentes en la parcela originaria.
  • Coste de la construcción
    • Presupuesto de ejecución material
      • Gastos generales de contrata
      • Beneficio industrial de contrata
    • Total del presupuesto de contrata
  • Costes de promoción
    • Notaría y registro
      Comprende los costes necesarios para escriturar y registrar el inmueble, así como el coste de las gestiones, los aranceles y los impuestos asociados.
    • Honorarios técnicos
      Se deben incluir todos los costes derivados del asesoramiento y de la asistencia técnica, entre los que cabe destacar:
      • El project management
      • El proyecto y dirección de obras de derribo, en su caso
      • El proyecto de edificación
      • La dirección de la ejecución y control de obra
      • El estudio y coordinación de la seguridad
      • Los proyectos parciales de instalaciones de electricidad, climatización, gas, energía solar térmica e infraestructura de telecomunicaciones
      • Los proyectos de actividades, en su caso
      • La documentación final de obra
    • Licencias y derechos
      Comprende el coste de las licencias de obra, derechos de enganche de suministros, tasas, cédulas y certificados, necesarios para la ejecución del proyecto.
    • Seguros y organismos de control externos
      Incluye el coste de los seguros a pagar por el promotor, destinados a cubrir los daños materiales o de caución y, en su caso, los gastos de los organismos de control externo.
    • Gestión administrativa
      Comprende la parte proporcional de los costes administrativos que corresponden a la promoción del proyecto, derivados del alquiler y amortización de las oficinas, sueldos de personal de administración, gestión externa de expedientes, asesoría fiscal y contable, consumibles y mantenimiento.
    • Otros costes de promoción
      Se incluye en este concepto una previsión destinada a cubrir los costes difícilmente estimables que pueden originarse durante el transcurso de la promoción.
  • Comercialización, financiación y tasas
    • Publicidad y ventas
      Comprende los gastos relacionados con publicidad en cualquier medio de comunicación y, en su caso, el alquiler de la caseta de ventas y atención al público.
    • Tipo de interés financiero
      Es un índice, expresado en porcentaje, que refleja el coste de financiación del proyecto. El programa calcula los gastos totales de financiación atendiendo a los siguientes conceptos:
      • Los gastos correspondientes a la financiación de la construcción del edificio, en función del tipo medio de interés financiero y de la duración de la promoción
      • Los gastos estimados de tasaciones, comisiones de estudio y formalización de hipoteca, seguros asociados, aranceles de notaría y registro para constitución y cancelación del préstamo hipotecario, avales y fianzas provisionales, expresados como un porcentaje en función del coste de la obra
    • Tipo impositivo
      El tipo impositivo o tipo de gravamen para la liquidación de impuestos es la tasa, expresada en forma de porcentaje, que se aplica a la base imponible en función de los beneficios antes de impuestos

• Ventas
  En este apartado se indica el valor total de las ventas. Si se presiona sobre el botón en el que se indica el valor de las ventas, se accede a una pantalla en la que se detalla la repercusión por metro cuadrado de las ventas correspondientes a:
  • Vivienda
    Precio de venta por metro cuadrado, correspondiente al uso de vivienda con la repercusión de los elementos comunes pertinentes.
  • Espacio habitable bajo cubierta
    Precio de venta por metro cuadrado, correspondiente al espacio diáfano habitable bajo cubierta vinculado a la vivienda.
  • Local comercial
    Precio unitario de venta, por metro cuadrado, de los locales del edificio destinados a uso comercial.
  • Trastero
    Precio unitario de venta, por metro cuadrado, de los locales destinados a ser usados como trastero.
  • Garaje
    Precio unitario de venta, por metro cuadrado, de la zona del edificio destinada a garaje.
  • Oficinas
    Precio unitario de venta, por metro cuadrado, de la zona del edificio destinada a oficinas.

Se incluye al final una línea donde se expresa el total de las ventas y donde se pueden editar los coeficientes correctores de las superficies construidas seleccionando el botón. Sus valores corresponden al cociente entre el coste unitario de construcción de cada uso y el coste unitario de la vivienda. Su finalidad es homogeneizar los costes de construcción con independencia del uso (vivienda, garaje, local, etc.).

• Cuenta de resultados
  En este apartado se muestran los resultados calculados:
  
  • Beneficio antes de impuestos
  • Beneficio neto después de impuestos
    
  Además, se incluye el botón "Estudio de viabilidad inmobiliaria" cuya selección permite generar el documento Estudio de viabilidad inmobiliaria (ver punto siguiente).

Puesto que los Generadores de presupuestos optimizan los presupuestos y las mediciones que generan los Predimensionadores de mediciones y presupuestos, el Estudio de viabilidad inmobiliaria generado por los Generadores de presupuestos se ajusta con precisión a las disposiciones constructivas, a las características técnicas y a las calidades de cada elemento del edificio objeto del estudio.

La generación del Estudio de viabilidad inmobiliaria en los Generadores de presupuestos puede seleccionarse desde el apartado "Listados". Una vez seleccionado el botón "Estudio de viabilidad inmobiliaria" de dicho apartado, el funcionamiento del módulo "Estudio de viabilidad inmobiliaria" es igual que en los Predimensionadores de mediciones y presupuestos, el cual se puede consultar en el apartado anterior.