CYPE Cost Estimator

Objetivo del programa

El objetivo del programa es la estimación de forma automática del presupuesto de ejecución de la obra de un edificio, durante las fases preliminares del proyecto arquitectónico, de forma sencilla y de aplicación práctica, a través de un modelo de cálculo rápido, eficiente y preciso, contemplando la superficie construida, la altura del edificio, los factores tipológicos, constructivos, geográficos y socio-económicos.

Las especificaciones de la GSA (General Services Administration) de Estados Unidos y AIA (American Institute of Architects), indican en función de la fase del proyecto, las tolerancias admisibles en el presupuesto de una obra, como se resume en la siguiente tabla:

Fase de proyecto	Tolerancia (%) según GSA	Tolerancia (%) según AIA
Estudios previos	10	10-15
Anteproyecto	7-10	7,5-12,5
Proyecto básico	5-7,5	5-10

En función del nivel de definición y desarrollo del proyecto - estudios previos, anteproyecto y proyecto básico -, se va ajustando el cálculo del presupuesto de ejecución de la obra, por tanto, se incrementa su nivel de precisión. En el caso del programa, las tolerancias referidas a la desviación del presupuesto inicial respecto al coste final de la obra, siempre que se mantengan los parámetros iniciales del proyecto en cuanto a superficies, alturas o características constructivas se resumen en la siguiente tabla:

Fase de proyecto	Tolerancia (%) Open BIM Cost Estimator
Estudios previos	≤ 12
Anteproyecto	≤ 10
Proyecto básico	≤ 7

Ámbito de aplicación

El ámbito de aplicación del programa, abarca los usos de viviendas, oficinas, industria, cultural, hostelería, hospitalario, administrativo y deportivo, entre otros, para diferentes países con sus respectivas provincias o entidades federales.

Una condición necesaria para que el presupuesto se ajuste al mercado, es el cumplimiento de los siguientes requisitos:

• El sistema constructivo empleado ha de corresponderse con los estándares de la “arquitectura internacional”, por tanto, quedan excluidas las tipologías peculiares que utilicen sistemas y/o materiales de construcción artesanales, así como los edificios singulares.
• El proyecto del edificio debe cumplir los requisitos mínimos de seguridad, habitabilidad y salubridad.
• El edificio debe disponer de la infraestructura necesaria para la ejecución de las obras y accesos en un estado aceptable.
• El plazo de ejecución debe ser acorde al volumen de la obra. Un plazo excesivamente reducido o dilatado, supone una desviación del presupuesto.
• La divisa del país debe mantenerse estable y la inflación controlada. Los precios no pueden ajustarse al mercado cuando la tasa de inflación es alta y/o la divisa es fluctuante.

En ningún caso debe utilizarse la estimación de los costes de construcción que ofrece el programa para la contratación de la obra, puesto que se requiere una mayor definición de las calidades, disposiciones constructivas y mediciones del proyecto, que solamente pueden obtenerse en la fase del proyecto de ejecución.

Tampoco puede utilizarse para valoraciones y tasaciones, ya que el programa solo contempla edificios de obra nueva con estándares actuales de construcción, además en estos casos, intervienen otros factores como: la antigüedad, el grado de conservación y el nivel de mantenimiento del edificio o la agresividad ambiental del entorno, que influyen en el valor del edificio.

Interfaz de usuario

La interfaz de usuario de CYPE Cost Estimator se divide en tres solapas correspondientes a cada una de las fases preliminares del proyecto contempladas por la aplicación:

• Fase I: Estudios previos
  La aplicación solicita los datos geográficos y económicos relativos al emplazamiento de la obra y los datos generales del edificio. Como salida de resultados, se muestra el importe del presupuesto de ejecución de la obra y el coste de construcción por m2.
  
• Fase II: Anteproyecto
  La aplicación solicita las características tipológicas del edificio y su configuración de plantas. Como salida de resultados, además de lo indicado en la fase I, se genera el presupuesto por capítulos junto con una gráfica con el propósito de facilitar la visualización del avance del presupuesto.
  
• Fase III: Proyecto básico
  Por último, la aplicación solicita datos más precisos sobre las características del edificio concernientes a la cimentación, la estructura, las soluciones constructivas y las instalaciones. Como salida de resultados, además de lo indicado en la fase II, se incluyen subcapítulos en el presupuesto por capítulos.
  
  

Metodología utilizada para el cálculo del presupuesto del edificio

Definición del modelo geométrico y constructivo del edificio

El programa genera internamente un modelo geométrico y constructivo del edificio, a partir de los datos introducidos por el usuario y por los valores por defecto basados en las recomendaciones de las entidades de control y aseguramiento, las soluciones constructivas sancionadas por la práctica y por las normas de la buena construcción.

Mediciones

A partir del modelo geométrico y constructivo, el programa calcula una medición automática de las unidades de obra que intervienen en el proyecto, para cada uno de los capítulos del presupuesto.

Aplicación de precios

Una vez determinadas las mediciones, el programa aplica los precios correspondientes a las distintas unidades de obra que componen el proyecto.

Los precios aplicados están extraídos del Generador de precios para cada país y su correspondiente entidad federal o provincia.

Ajuste del presupuesto

Con el fin de determinar un presupuesto acorde al mercado, el programa ajusta los precios en función de la ubicación geográfica, las características tipológicas, el plazo de ejecución de la obra y la situación del mercado de la zona.

Factores contemplados en la aplicación de los precios

Los precios utilizados en la elaboración del presupuesto consideran diversos factores que influyen de forma directa o indirecta en el coste final de la obra, agrupándose en:

• Geográficos
• Socioeconómicos
• Tipológicos
• Constructivos
• Climáticos y sísmicos
  

Factores geográficos

Son aquellos factores relacionados con la situación geográfica y climática de la zona, intrínsecamente ligados a los factores socioeconómicos que afectan a los precios y rendimiento de la mano de obra, entre los que cabe destacar:

• La densidad de población
  Influye en la oferta y la demanda, por tanto, en el precio de mercado.
• El desarrollo turístico de la zona
  Incrementa la demanda y el poder adquisitivo de los habitantes de la zona.
• El estado y desarrollo de las vías de comunicación
  Influye en el coste de distribución y transporte de materiales, bienes y servicios.
  

Factores socioeconómicos

Son aquellos factores que dependen de la situación económica, política y social de cada zona, que influyen en el precio de los materiales, mano de obra y maquinaria, entre los que cabe destacar:

• El salario neto mensual en el sector de la construcción
  Influye en el precio de la mano de obra.
  
• El salario mínimo interprofesional
  Influye en el precio de la mano de obra.
  
• El ingreso nacional bruto per cápita con paridad de poder adquisitivo
  Influye en los precios en general.
  
• La tasa de inflación
  Supone un incremento continuado de los precios.
  
• La tasa de desempleo
  Refleja la disponibilidad de la mano de obra, por tanto, el precio de contratación.
  
• El valor de cambio de la divisa
  Afecta particularmente a los bienes y servicios de importación.
  
• Las condiciones de mercado
  Es un indicativo de la relación entre la oferta y la demanda en la adquisición de los materiales, la contratación de la mano de obra y el alquiler del equipo y de la maquinaria que intervienen en el proceso constructivo. No se hace referencia a la oferta o a la demanda del mercado inmobiliario, si no a la demanda por parte del contratista y a la oferta de materiales, así como al mercado de trabajo.
  
• Las importaciones de bienes y servicios
  Influye en los precios de los materiales de importación.
  
• La tasa de crecimiento de la producción industrial
  Refleja la disponibilidad de medios auxiliares que facilitan la ejecución de las obras.
  
• El índice de percepción de corrupción
  Afecta indirectamente a los precios en general, a mayor índice de corrupción mayor coste de las obras.
  
• El índice de desarrollo humano IDH
  Es un indicador de la salud, educación y nivel económico, que refleja el grado de competitividad y productividad de los habitantes de la zona, por lo que influye directamente en el rendimiento y el coste final de la construcción.
  

Los coeficientes de ajuste asociados a cada factor socioeconómico y geográfico, se han cuantificado a través del estudio y el análisis de los datos aportados por fuentes estadísticas de autoridad reconocida, tales como: Banco Mundial, Datos Macro Expansión, IndexMundi, Preciosmundi, XE Live Exchange Rates, Comisión Europea.

Factores tipológicos

• La superficie construida
  Afecta tanto a los precios como a los rendimientos de la mano de obra.
  
• El uso del edificio
  Conlleva soluciones constructivas e instalaciones propias, por tanto, afecta al coste final del edificio.
  
• El número de plantas sobre rasante
  La altura del edificio implica soluciones estructurales y constructivas más gravosas, a la vez que dificulta el desplazamiento vertical, lo cual implica una pérdida de rendimiento.
  
• El número de plantas bajo rasante
  La construcción de sótanos supone una dificultad añadida que afecta a los costes de ejecución de la obra, especialmente en los capítulos de movimientos de tierras y cimentación
  
• Altura libre media de las plantas
  Influye directamente en el volumen de construcción, especialmente en los capítulos de cerramientos, particiones y revestimientos, por otra parte, incrementa el desplazamiento vertical que supone una merma de rendimiento
  
• La tipología del edificio
  Afecta a la configuración de la planta y a la superficie de fachadas del edificio, por lo tanto, a su coste de construcción.
  
• La complejidad de la geometría de la planta
  Influye en el coste del edificio, ya que implica una pérdida general de rendimiento.
  
• Porcentaje de huecos en fachadas
  Los huecos de la fachada suponen un incremento de su coste.
  
• El grado de partición de las plantas
  Afecta al coste de las particiones, carpintería y revestimientos interiores.
  
• La accesibilidad
  Se considera la dificultad de acceso a la obra y las posibilidades de acopio de materiales fuera del solar a edificar.
  
• La topografía de la parcela
  Se cuantifica la dificultad que entraña la existencia de desniveles dentro de la parcela que afectan al rendimiento de la maquinaria y mano de obra.
  
• Nivel de calidad
  Está intrínsecamente ligado al importe del presupuesto de ejecución de la obra. En el programa se puede seleccionar indistintamente el nivel de calidad del conjunto del edificio, de las soluciones constructivas y de las instalaciones.
  
  El nivel de calidad se define en función de las características de los materiales, equipos y procesos constructivos utilizados en la obra, según el siguiente criterio:
  
  • Básico
    Cumplen estrictamente la normativa vigente. Su coste queda por debajo del percentil 30% del conjunto de precios de mercado.
    
  • Medio
    Superan los mínimos prescritos por la normativa vigente y aportan un plus de calidad al conjunto del edificio. Su coste se sitúa dentro del intervalo definido por los percentiles 30 - 70% del conjunto de precios de mercado.
    
  • Alto
    Superan holgadamente los mínimos prescritos por la normativa vigente y aportan un notable plus de calidad al conjunto del edificio. Su coste está por encima del percentil 70% del conjunto de precios de mercado.

Factores constructivos

En función del uso seleccionado, el programa define por defecto las unidades de obra que componen los distintos capítulos del presupuesto:

• Acondicionamiento del terreno
• Cimentación
• Estructura
• Cerramientos
• Cubierta
• Particiones
• Instalaciones
• Revestimientos
• Señalización y equipamiento
• Gestión ambiental, control, seguridad y salud
  

El usuario puede cambiar las opciones por defecto que el programa ofrece para cada uso.

Factores climáticos y sísmicos

El programa también contempla estos otros factores que afectan al presupuesto del edificio:

• Condiciones térmicas
  La temperatura exterior influye en el diseño y dimensionado de la envolvente e instalaciones térmicas del edificio, en particular, en el coste del aislamiento y la carpintería exterior.
  
• Intensidad del viento
  La presión dinámica del viento condiciona el diseño, dimensionado y coste de la estructura y la carpintería exterior.
  
• Grado de exposición al viento
  Tiene repercusión sobre el coste de la estructura y la carpintería exterior, especialmente en los edificios situados en las cercanías de acantilados, borde del mar, terrenos rurales sin obstáculos, ente otros.
  
• Riesgo sísmico
  Las acciones sísmicas influyen en el diseño y dimensionado de la cimentación y la estructura, por tanto, afectan al coste final del edificio.

Resultados, comprobaciones y documentación justificativa

CYPE Cost Estimator dispone de varias formas de visualizar los valores de las magnitudes evaluadas, de manera que el usuario pueda analizar los resultados del modo más eficiente en función de sus necesidades.

Presupuesto de ejecución de la obra

El presupuesto determinado por el programa corresponde al presupuesto de ejecución de la obra, que incluye el importe total de los costes directos e indirectos necesarios para su ejecución, entendiendo como:

• Costes directos
  Son aquellos costes atribuibles directamente a la ejecución de unidades de obra del proyecto, que lo componen:
  
  • Los materiales
  • La maquinaria y equipos
  • La mano de obra
  • Los medios auxiliares o costes directos complementarios, determinados como porcentaje del coste de los componentes anteriores (materiales, maquinaria y mano de obra).
    
• Costes indirectos o gasto de la obra
  Comprenden los costes que no son atribuibles directamente a unidades de obra, sino al conjunto de la misma: Instalaciones de oficina a pie de obra, almacenes, talleres, laboratorios, salarios del personal técnico y del encargado, entre otros.
  
  

Quedan excluidos del presupuesto de ejecución de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del contratista que corresponden al presupuesto de contrata o presupuesto base de licitación, así como los impuestos, licencias, honorarios de técnicos y otros gastos atribuibles al promotor.

Coste de construcción por m2

Se define como el resultado de dividir el importe total del "Presupuesto de ejecución de la obra" por la "Superficie total construida (S)", expresada en metros cuadrados.

Se entiende por "Superficie total construida (S)", el área delimitada por las líneas perimetrales de los cerramientos exteriores y en su caso, por los ejes de las medianeras. Se computará el 100% de su superficie en planta, todos los cuerpos volados, terrazas y balcones cubiertos por techo cuando estén cerrados lateralmente por paredes, en caso contrario, se computa únicamente el 50% de su superficie.

La comparación del importe total del presupuesto de ejecución de la obra entre dos edificios, se puede establecer a través de un índice o ratio, que en el caso del programa se denomina "Coste de construcción por m2".

Presupuesto por capítulos

CYPE Cost Estimator permite visualizar la descomposición del presupuesto de ejecución de la obra por capítulos en las fases II (Anteproyecto) y III (Proyecto básico). Adicionalmente, en la fase III es posible desplegar dichos capítulos y mostrar subcapítulos.

Para cada capítulo o subcapítulo se indica el importe, el coste por m2 y su impacto sobre el presupuesto de ejecución de la obra.

Documentación justificativa

CYPE Cost Estimator permite generar un documento justificativo de cada una de las fases preliminares del proyecto contempladas por la aplicación. Dicho documento incluye los datos del proyecto introducidos y los resultados del cálculo del presupuesto de ejecución de la obra.

El listado puede imprimirse directamente desde la aplicación y exportarse a los formatos PDF, DOCX, TXT, HTML y RTF.

Licencia de uso

Los permisos que debe incluir la licencia del usuario para trabajar con "CYPE Cost Estimator" dependen del valor del presupuesto de ejecución calculado por el programa:

• Hasta 1.000.000 €
  El uso del programa es gratuito.
  
• Hasta 5.000.000 € 
  La licencia de uso debe incluir el permiso CYPE Cost Estimator Pro.
  
• A partir de 5.000.000 €
  La licencia de uso debe incluir el permiso CYPE Cost Estimator Expert.