El módulo "Estudio de viabilidad inmobiliaria" se implementó como una herramienta más de los Predimensionadores de mediciones y presupuestos en la versión 2014.a.
Ahora, en la versión 2014.b, los apartados del menú lateral de los Predimensionadores de mediciones y presupuestos donde el usuario introducía los datos que sólo se utilizan para generar el estudio de viabilidad inmobiliaria (Costes de promoción y Cuenta de resultados), se agrupan en uno sólo apartado denominado "Estudio de viabilidad inmobiliaria". Los datos solicitados incluyen también en la versión 2014.b una ayuda (que se activa pulsando el botón ) que especifica el significado de los datos que el usuario debe introducir en cada uno de los diálogos que se activan al seleccionar los campos del apartado Estudio de viabilidad inmobiliaria:
CYPE ha desarrollado una nueva herramienta para sus Predimensionadores de mediciones y presupuestos que realiza un estudio de viabilidad inmobiliaria de edificios de viviendas. Se trata del módulo Estudio de viabilidad inmobiliaria, diseñado para determinar la rentabilidad del proyecto, obtenida a partir de la previsión de ventas, y de la estimación realista de los costes y gastos necesarios para la consumación y entrega en condiciones del producto inmobiliario.
Desde versiones anteriores, los Predimensionadores de mediciones y presupuestos de CYPE generan presupuestos y mediciones realistas de viviendas, con estructura de capítulos, desglose de partidas, medición detallada, pliego de condiciones, mantenimiento decenal del edificio; y, dependiendo del país seleccionado, generan también un estudio de gestión de residuos y un plan de control de calidad.
A partir de la versión 2014.a, y para todos los países que disponen de Predimensionadores de mediciones y presupuestos (Argentina, Chile, Colombia, Ecuador, España, México, Perú, Angola, Brasil, Cabo Verde, Mozambique y Portugal) generan el estudio de viabilidad inmobiliaria.
Conocer y cuantificar los factores que determinan la rentabilidad no es una labor inmediata, ya que requiere realizar un estudio de mercado de los precios de venta y un análisis pormenorizado de los costes y gastos necesarios para llevar a cabo la promoción. En este contexto, antes de acometer el proyecto es conveniente disponer de herramientas que sean capaces de estimar los costes de la construcción y sus gastos asociados con una aproximación adecuada, con el fin de evitar desviaciones inasumibles entre la estimación previa y los futuros costes reales.
El módulo Estudio de viabilidad inmobiliaria que CYPE ha desarrollado es la herramienta que le permite estimar de modo realista los costes de construcción y sus gastos asociados.
Además de todos los datos necesarios para generar el presupuesto de ejecución material que se introducen en los apartados del menú lateral de los Predimensionadores de mediciones y presupuestos que ya existían en versiones anteriores, en la versión 2014.a, se han implementado dos apartados nuevos en su menú lateral (justo antes del apartado Exportación): Costes de promoción y Cuenta de resultados.
Costes de promoción En este apartado, el usuario introduce los siguientes datos:
Datos de la promoción
Nombre de la promoción
Duración de la promoción (meses)
Adquisición del terreno
Se definen los costes de adquisición del terreno que correspondan:
Parcela
Obras de urbanización exterior pendientes de ejecución
Demolición de las edificaciones existentes
Indemnizaciones
Costes de promoción Los costes de promoción dependen de la infraestructura logística utilizada, de la optimización de los recursos disponibles y de la eficiencia en la gestión, que son factores claves para la estimación de dichos costes.
Notaría y registro Comprende los costes necesarios para escriturar y registrar el inmueble, así como el coste de las gestiones, aranceles e impuestos asociados.
Honorarios técnicos Dentro de los costes denominados honorarios técnicos, se incluyen todos los derivados del asesoramiento y asistencia técnica.
Licencias y derechos Comprende el coste de las licencias de obra, derechos de enganche de suministros, tasas, cédulas y certificados.
Seguros y organismos de control externo Incluye el coste de los seguros del promotor destinados a cubrir los daños materiales o de caución y, en su caso, los gastos de los organismos de control externo.
Gestión administrativa Engloba la repercusión de los costes de promoción relativos a la oficina administrativa, gestión externa de expedientes, asesoría fiscal y contable, incluyendo los consumibles, el mantenimiento y los imprevistos de carácter administrativo.
Otros costes de promoción En este apartado se incluyen aquellos costes difícilmente previsibles, que puedan originarse durante el transcurso de la promoción.
Cuenta de resultados
Porcentajes de comercialización, financiación y tasas
Publicidad y venta
Tipo de interés financiero
Tipo impositivo
Ventas Precio de venta por m2 (los usos que aparezcan en la pantalla dependerán del tipo de vivienda seleccionado).
Vivienda
Espacio diáfano
Local comercial
Trastero
Garaje
Oficinas
En este apartado, es posible editar los coeficientes correctores de las superficies construidas para cada uno de los usos indicados (seleccionando el botón de edición que existe junto al total de ventas).
El programa ofrece en pantalla, en el apartado Cuenta de resultado los beneficios estimados antes y después de impuestos. En este mismo apartado, se incluye la posibilidad de obtener el Estudio de viabilidad inmobiliaria (botón Estudio de viabilidad inmobiliaria), que puede visualizarse en pantalla, imprimirse o exportar a un fichero en formatos de texto, HTML, PDF, RTF y DOCX.
En los siguientes enlaces tiene disponibles para su descarga dos ejemplos del Estudio de viabilidad inmobiliaria generado por el programa:
Para obtener el estudio de viabilidad inmobiliaria, es necesario que la licencia de uso disponga del permiso para este módulo y para el Predimensionador de mediciones y presupuestos correspondiente al tipo de vivienda del cual desea obtener el estudio (viviendas unifamiliares aisladas, unifamiliares entre medianeras, plurifamiliares aisladas, plurifamiliares entre medianeras, adosadas aisladas, adosadas entre medianeras).
Más información en la página "Estudio de viabilidad inmobiliaria".
Gestión de residuos inertes e inertizados Decreto 423/1994, de 2 de noviembre, del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente (publicado en el B.O.P.V.: 19 de diciembre de 1994).
Regulación de la producción y gestión de los residuos de construcción y demolición Decreto 112/2012, de 26 de junio, del Departamento de Medio Ambiente, Planificación Territorial, Agricultura y Pesca (publicado en el B.O.P.V.: 3 de septiembre de 2012).
En dicho Decreto se establecen límites más restrictivos que los de la legislación nacional para tratar de forma individualizada los residuos generados. Por tanto, los residuos de construcción y demolición se separarán en las siguientes fracciones cuando, de forma individualizada para cada una de dichas fracciones, la cantidad prevista de generación para el total de la obra supere las siguientes cantidades:
Hormigón: 10 t
Ladrillos, tejas y materiales cerámicos: 10 t
Metales (incluidas sus aleaciones): en todos los casos
Predimensionadores de mediciones y presupuestos para Chile
Desde versiones anteriores, CYPE dispone de Predimensionadores de mediciones y presupuestos para Argentina, Brasil, Colombia, Ecuador, España, México, Perú, Angola, Cabo Verde, Mozambique y Portugal. En la versión 2013.k, se implementan también para Chile.
Los Predimensionadores de CYPE son los programas informáticos que generan presupuestos y mediciones de viviendas con estructura de capítulos, desglose de partidas y medición detallada que puede exportar a Arquímedes o a cualquier otro programa de mediciones y presupuestos actual mediante el formato estándar FIEBDC-3.
CYPE dispone de los siguientes Predimensionadores para cada uno de los países indicados:
Predimensionador para viviendas unifamiliares aisladas
Predimensionador para viviendas unifamiliares entre medianeras
Predimensionador para viviendas plurifamiliares aisladas
Predimensionador para viviendas plurifamiliares entre medianeras
Predimensionador para viviendas adosadas aisladas
Predimensionador para viviendas adosadas entre medianeras
Cada uno de los Predimensionadores de CYPE solicita los mínimos datos para definir las partidas correspondientes del Generador de precios de la construcción, obtener una óptima aproximación en las mediciones y conseguir, por tanto, un presupuesto realista (ajustado al mercado).
Los Predimensionadores de mediciones y presupuestos pueden seleccionarse desde el menú principal de los programas de CYPE (grupo Gestión). Una vez ejecutado, el programa utiliza el Generador de precios correspondiente al país que seleccione el usuario. Los países que pueden seleccionarse dependen del idioma de instalación:
Cuando la instalación se realiza en castellano, catalán o gallego, los países disponibles son: Argentina, Chile, Colombia, Ecuador, España, México o Perú.
Cuando la instalación se realiza en castellano para Argentina o castellano para México los países disponibles son: Argentina, Chile, Colombia, Ecuador, México o Perú.
Cuando la instalación se realiza en portugués los países disponibles son: Angola, Brasil, Cabo Verde, Mozambique y Portugal.
Cuando la instalación se realiza en portugués para Brasil sólo están disponibles los Predimensionadores de Brasil.
Predimensionadores de mediciones y presupuestos para Argentina, Brasil, Colombia, Ecuador, México, Perú, Angola, Cabo Verde y Mozambique (Gestión)
Desde versiones anteriores, CYPE dispone de Predimensionadores de mediciones y presupuestos para España y Portugal. En la versión 2013.e, se implementan también para Argentina, Brasil, Colombia, Ecuador, México, Perú, Angola, Cabo Verde y Mozambique.
Los Predimensionadores de CYPE son los programas informáticos que generan presupuestos y mediciones de viviendas con estructura de capítulos, desglose de partidas y medición detallada que puede exportar a Arquímedes o a cualquier otro programa de mediciones y presupuestos actual mediante el formato estándar FIEBDC-3.
CYPE dispone de los siguientes Predimensionadores para cada uno de los países indicados:
Predimensionador para viviendas unifamiliares aisladas
Predimensionador para viviendas unifamiliares entre medianeras
Predimensionador para viviendas plurifamiliares aisladas
Predimensionador para viviendas plurifamiliares entre medianeras
Predimensionador para viviendas adosadas aisladas
Predimensionador para viviendas adosadas entre medianeras
Cada uno de los Predimensionadores de CYPE solicita los mínimos datos para definir las partidas correspondientes del Generador de precios de la construcción, obtener una óptima aproximación en las mediciones y conseguir, por tanto, un presupuesto realista (ajustado al mercado).
Los Predimensionadores de mediciones y presupuestos pueden seleccionarse desde el menú principal de los programas de CYPE (grupo Gestión). Una vez ejecutado, el programa utiliza el Generador de precios correspondiente al país que seleccione el usuario. Los países que pueden seleccionarse dependen del idioma de instalación:
Cuando la instalación se realiza en castellano, catalán o gallego, los países disponibles son: Argentina, Brasil, Colombia, Ecuador, España, México o Perú.
Cuando la instalación se realiza en castellano para Argentina o castellano para México los países disponibles son: Argentina, Brasil, Colombia, Ecuador, México o Perú.
Cuando la instalación se realiza en portugués los países disponibles son: Angola, Brasil, Cabo Verde, Mozambique y Portugal.
Cuando la instalación se realiza en portugués para Brasil sólo están disponibles los Predimensionadores de Brasil.
Plan de control de calidad (nuevo módulo para los programas de Gestión)
El Plan de control de calidad es uno de los documentos que integran el contenido de un proyecto de edificación tal y como se especifica en el Anejo I (Contenido del proyecto) de la parte I del CTE.
CYPE Ingenieros ha desarrollado el módulo Plan de control de calidad que junto con la conexión al Generador de precios confecciona automáticamente el documento Plan de control de calidad de una obra de edificación desde los programas Arquímedes, Predimensionadores de mediciones y presupuestos o Generadores de presupuestos. El documento generado se complementa con el Pliego de condiciones elaborado por el módulo Generador de pliegos de condiciones.En Plan de Control de calidad de un proyecto de edificación puede encontrar más información sobre este nuevo módulo para los programas de gestión de CYPE.
Se implementan mejoras que implican mayor precisión en los resultados que se obtienen con determinadas combinaciones de parámetros seleccionados por el usuario.
Estudio de gestión de residuos (nuevo módulo para Portugal)
Con el módulo Estudio de gestión de residuos, las versiones portuguesas de Arquímedes (utilizando el Generador de precios de la construcción o el Generador de precios de rehabilitación), de los Predimensionadores de mediciones y presupuestos y de los Generadores de presupuestos; generan automáticamente un documento con el Estudio de gestión de residuos de construcción y demolición del presupuesto elaborado, de acuerdo con el Decreto–Lei n.º 46/2008y la Portaria n.º 209/2004.
Cálculo preciso de la medición del capítulo Gestión de residuos
Los Generadores de presupuestos y los Predimensionadores de mediciones y presupuestos trabajan tomando la información del Generador de precios de la construcción. Puesto que, a partir de la versión 2010.f, cada unidad de obra del Generador de precios contiene la información de los residuos que origina, los Generadores de presupuestos y los Predimensionadores de mediciones y presupuestos calculan con mayor exactitud la medición del capítulo Gestión de residuos. Ahora, no sólo se tienen en cuenta la superficie total de la obra sino que además se contemplan todas las peculiaridades de cada unidad de obra.
Con el módulo Estudio de gestión de residuos, Arquímedes (utilizando el Generador de precios de la construcción o el Generador de precios de rehabilitación), los Predimensionadores de mediciones y presupuestos y los Generadores de presupuestos generan automáticamente un documento con el Estudio de gestión de residuos de construcción y demolición del presupuesto elaborado, que cumple con el Real Decreto 105/2008 de 1 de febrero y cuyo contenido es conforme a lo dispuesto en su Artículo 4 “Obligaciones del productor de residuos de construcción y demolición”.
En Gestión de residuos puede encontrar más información sobre este nuevo módulo (características diferenciales, funcionamiento en los programas de gestión de CYPE...)
) que especifica el significado de los datos que el usuario debe introducir en cada uno de los diálogos que se activan al seleccionar los campos del apartado Estudio de viabilidad inmobiliaria:
